Un courrier du SPF Finances dans la boîte aux lettres. Quelques lignes froides sur papier officiel, et soudain, trois étés de locations « sans prise de tête » sur Airbnb prennent une toute autre couleur. Ce scénario, des milliers de propriétaires belges l’ont vécu. Parce que louer son appartement via une plateforme touristique paraît simple, on s’inscrit, on publie des photos, on encaisse, mais la fiscalité qui s’y attache est, elle, d’une complexité redoutable.
À retenir
- Airbnb déclare automatiquement vos revenus au fisc depuis 2023 — vous ne passez pas inaperçu
- 70% des loueurs contrôlés en 2024 ont dû payer des arriérés, parfois des redressements massifs
- Trois régimes fiscaux différents selon que vous proposez juste la location, le petit-déjeuner ou des services complets
Ce que le fisc sait déjà sur vous
Commençons par la mauvaise nouvelle pour ceux qui pensaient passer entre les mailles : Airbnb déclare automatiquement vos revenus, conformément à une directive européenne (DAC7) visant à renforcer la transparence fiscale dans l’économie digitale. Concrètement, les opérateurs de plateformes sont tenus, depuis le 1er janvier 2023, de communiquer à l’administration fiscale une série d’informations conformément au Code des impôts sur les revenus. La date de début de votre activité, le nombre de nuitées, les revenus perçus : tout atterrit dans les bases de données du SPF Finances sans que vous ayez à lever le petit doigt.
L’effet a été immédiat. En 2025, le fisc a contrôlé 1.192 contribuables tirant des revenus de la location touristique ou de courte durée. Si cette catégorie reste l’une des principales cibles de l’administration en matière de revenus immobiliers, l’offensive avait atteint un pic en 2024, année au cours de laquelle 5.056 contribuables ont été contrôlés. Résultat sans appel : à l’issue de ces contrôles, 70% des dossiers ont été rectifiés, précise le SPF Finances. Sept dossiers sur dix comportaient une anomalie. Ce chiffre dit tout sur l’ampleur du malentendu collectif autour de la fiscalité Airbnb.
À Bruxelles, la pression est encore plus tangible. Bruxelles Fiscalité a lancé une vaste opération au 1er semestre 2026, ciblant 5.000 hébergements touristiques non déclarés identifiés via les données d’Airbnb. Les propriétaires ciblés reçoivent une mise en demeure avec taxation d’office. Selon Bruxelles Fiscalité, 2.000 propriétaires ont reçu une amende en été 2025, pour un montant total récupéré de 2,8 millions d’euros pour l’année fiscale 2022.
Trois cases, trois régimes : la mécanique fiscale expliquée
En Belgique, les revenus générés par la location Airbnb sont soumis à l’impôt, que vous louiez votre résidence principale ou secondaire. Mais la manière de les déclarer dépend de ce que vous proposez concrètement à vos locataires.
Dans le cas le plus courant, vous remettez les clés, le logement est meublé, et c’est tout — vos revenus se répartissent entre deux catégories. Si le contrat de location ne prévoit pas de ventilation du loyer entre le bien immobilier et les biens meubles, on considère que 60 % sont réputés se rapporter à la location de l’immeuble et que 40 % du loyer se rapportent à la location du mobilier. Sur la partie mobilière, la partie meublée représente 40 % du loyer perçu et est taxée à un taux unique de 30 %, après déduction d’un forfait de frais de 50 %. Ce forfait est, en pratique, avantageux : les contribuables peuvent opter soit pour les dépenses encourues, soit pour une déduction forfaitaire légale de 50 %, et en pratique, le forfait de 50 % est plus favorable.
Vous proposez en plus le petit-déjeuner, le ménage, le linge de maison ? Le régime change du tout au tout. Ces revenus sont considérés comme des « revenus divers » et imposés à 33 %. Ils sont à déclarer dans la partie II de votre déclaration fiscale, sous le code 1200/2200. Et si l’activité devient régulière et intensive au point de ressembler à un métier, le fisc peut considérer vos revenus Airbnb comme des revenus professionnels. Dans ce cas, il faut songer à prendre un statut d’indépendant. Le fisc tient compte du nombre de jours de location, de la fréquence des locations, de la nature des services proposés et de l’exercice d’autres activités professionnelles dans le secteur touristique.
Une mauvaise qualification peut entraîner un redressement fiscal, avec rectification d’impôt sur le revenu, TVA, cotisations sociales. Trois factures au lieu d’une.
La TVA, la taxe de séjour et les règles régionales : le millefeuille belge
L’impôt sur les revenus n’est qu’une des strates. Depuis le 1er juillet 2022, la location de logements meublés pour une durée inférieure à trois mois et comprenant au moins un service connexe, linge de maison, petit-déjeuner, réception, est soumise à 6 % de TVA. Cette TVA implique une série d’obligations administratives concrètes : l’exploitant doit porter une TVA en compte à ses hôtes, s’identifier à la TVA, déposer une déclaration lors du commencement de son activité, déposer en principe chaque mois une déclaration périodique à la TVA et verser la TVA due au Trésor.
À cela s’ajoutent les règles propres à chaque région. À Bruxelles, toute location de courte durée via Airbnb ou Booking est soumise à un enregistrement obligatoire auprès de Bruxelles Économie et Emploi. Les résidences principales y sont limitées à 90 nuitées par an, et un permis d’urbanisme est requis pour convertir un logement en hébergement touristique permanent. Les amendes pour non-conformité peuvent atteindre 25.000 euros depuis le renforcement des contrôles en 2024. En Wallonie, les règles de partage de logement ont été simplifiées sous le Code wallon du Tourisme, avec une entrée en vigueur au 1er juillet 2025, incluant une simple inscription auprès de Tourisme Wallonie.
Il faut aussi penser à la taxe de séjour. À Bruxelles, l’hôte est responsable de l’enregistrement unique, de la déclaration mensuelle et du paiement mensuel de la taxe de séjour via la plateforme MyTax Brussels, et tout nouveau logement doit être enregistré dans les 31 jours suivant l’ouverture. Des régularisations massives sont en cours par le fisc ces derniers temps envers les loueurs sur Airbnb : entre 1,5 et 2 millions d’euros pourraient être récupérés rien que pour l’année 2022, à cause du paiement rétroactif de la taxe de séjour.
Ce que vous devez faire maintenant
Si vous louez ou avez loué sur Airbnb sans avoir rien déclaré, la régularisation spontanée reste la meilleure option. Le fisc belge est généralement moins sévère avec les contribuables qui se manifestent d’eux-mêmes plutôt qu’avec ceux qu’il débusque. Si vous louez via une plateforme en ligne, vous recevez en principe chaque année de cette plateforme une fiche fiscale qui reprend un aperçu détaillé des revenus bruts de la location et des éventuels services, c’est votre point de départ pour reconstituer les montants à déclarer.
La distinction entre résidence principale et secondaire compte aussi dans la balance. Pour une résidence principale, les revenus Airbnb sont souvent imposés à un taux réduit, selon la durée et la fréquence de location. En revanche, pour une résidence secondaire, les impôts sont souvent plus élevés, car ces revenus sont considérés comme des revenus d’investissement. Un détail qui peut peser lourd au moment du calcul final.
Un dernier élément que peu de propriétaires anticipent : si vous êtes locataire et non propriétaire du bien que vous mettez sur Airbnb, la sous-location sans l’autorisation du propriétaire est interdite. Si vous êtes locataire, des accords écrits sont indispensables. La fiscalité dans ce cas incombe au locataire qui perçoit les revenus, mais le propriétaire reste exposé à d’autres risques légaux. Deux problèmes pour le prix d’un.
Sources : cygo.be | bruxellestoday.be