Une ligne discrète, glissée entre deux articles du bail ou des conditions générales de la police incendie du propriétaire, organise depuis des années un système où le locataire finance, sans toujours le savoir, deux couvertures pour un seul et même risque. Cette ligne, c’est la clause dite d’abandon de recours. Elle est légale, elle est courante, mais elle explique pourquoi tant de locataires belges paient à la fois, via leur loyer, une part de l’assurance du propriétaire, et, de leur poche, leur propre police incendie censée couvrir exactement le même sinistre.
À retenir
- Une ligne cachée du contrat force les locataires à payer deux assurances pour un même sinistre
- L’assurance du propriétaire couvre le bâtiment mais laisse des trous majeurs : vos meubles et les dégâts aux voisins restent découverts
- Un simple ajustement gratuit peut éliminer ce doublon, mais presque personne ne le connaît
Une clause discrète qui organise une double couverture
Le principe est simple sur le papier. C’est une garantie dans le contrat d’assurance incendie du propriétaire, qui permet de couvrir le locataire. Cette clause d’abandon de recours doit être prévue dans le contrat de bail. Elle empêche le propriétaire de vous poursuivre si vous êtes responsable de l’incendie. si un locataire provoque accidentellement un dégât des eaux ou un départ de feu, l’assureur du propriétaire indemnise sans se retourner contre lui.
Le hic, c’est que cette protection a un prix, et que ce prix ne remplace rien. En contrepartie, le propriétaire ajoute généralement au montant du loyer le surcoût engendré par cette clause dans son assurance incendie. Ce surcoût est inférieur au prix que vous devriez payer si vous preniez une assurance incendie à votre nom. Concrètement, chez certains assureurs, cette assurance abandon de recours représente une prime d’assurance habitation légèrement supérieure, d’une dizaine d’euros par mois. Il est donc possible qu’il répercute cette hausse de prix au niveau du loyer du locataire. Le locataire paie donc, mois après mois, une fraction de la prime incendie de son bailleur. Jusque-là, rien d’anormal : c’est le prix d’une tranquillité contractuelle.
Le problème surgit quand on lit la suite du contrat, ou plutôt quand on ne la lit pas. L’abandon de recours simplifie la gestion des sinistres. Ce mécanisme peut être complété par une assurance responsabilité civile locative, mais ces deux assurances ne se remplacent pas l’une par l’autre. Deux assurances, un seul sinistre potentiel, et une ligne de bail qui ne précise presque jamais que la seconde reste indispensable.
Le mécanisme qui fait payer deux fois la même garantie
Pourquoi la première assurance ne suffit-elle jamais ? Parce que sa portée est volontairement étroite. Le contenu de votre logement n’est pas couvert. Si un sinistre a lieu et endommage vos effets personnels, vous ne serez pas indemnisé. Un locataire qui compte sur l’abandon de recours de son propriétaire découvre donc, souvent après un sinistre, que ses meubles, son électroménager ou ses vêtements ne relèvent d’aucune des deux polices tant qu’il n’a pas souscrit sa propre couverture contenu.
Autre angle mort, tout aussi mal connu : les dommages causés aux voisins. Et même si les dommages causés au bien loué sont correctement couverts, ceux causés à la propriété du voisin ne le sont pas. En outre, les dommages à votre mobilier ne sont pas couverts. Un exemple : une fuite se produit au système d’évacuation de votre baignoire. L’eau qui traverse le plafond du voisin du dessous, provoque des dégâts pour lesquels le voisin vous demandera de l’indemniser. L’assurance du propriétaire, dans ce cas, ne bouge pas d’un centime.
Il y a pire encore : la clause ne joue même pas toujours pour les proches du locataire. Un membre de votre famille endommage une fenêtre, par exemple pendant le déménagement. Si vous avez une assurance incendie, cette personne pourra également y faire appel. Elle ne pourra toutefois pas recourir à l’assurance incendie de votre propriétaire. Cette dernière assurance prévoit en effet un abandon de recours à votre égard uniquement. Résultat pratique : le locataire finance une garantie limitée au bâtiment et à sa seule responsabilité personnelle, tout en devant, pour être réellement protégé, souscrire une seconde police qui recouvre en grande partie le même terrain (incendie, dégâts des eaux) mais avec un périmètre plus large. Et cette redondance ne s’arrête pas là : certains assureurs conditionnent même l’application de la clause à des formalités croisées. De nombreuses compagnies (VIVIUM, Belfius, Ethias) n’appliquent l’abandon de recours que s’il est inscrit à la fois dans le bail et dans leur police incendie. Autant de cases à cocher que peu de locataires vérifient réellement au moment de signer.
Comment repérer la ligne et éviter de payer en double
La bonne nouvelle, c’est que ce doublon peut se corriger sans frais. Si le bail mentionne l’abandon de recours et que le locataire dispose déjà d’une assurance contenu ou responsabilité locative complète, il peut demander l’ajustement de sa propre police. Si vous avez déjà une assurance incendie locataire et que votre propriétaire vous indique qu’il a une assurance abandon de recours, vous pouvez contacter votre compagnie d’assurance et demander à ce que la clause risque locatif soit enlevée de votre couverture. C’est souvent le seul geste qui évite de payer deux fois pour le même risque bâtiment, tout en gardant l’essentiel : la couverture du mobilier et des voisins, qui elle, reste indispensable dans tous les cas.
Encore faut-il localiser la fameuse ligne. Pour vérifier si votre bail inclut une clause d’abandon de recours, rendez-vous dans la section « Assurances » ou « Incendie » de votre contrat, elle se situe généralement entre les articles 10 et 15, ou dans les annexes. Vous devriez y trouver les mots « abandon de recours », « renonciation à recours » ou « le bailleur renonce à poursuivre le locataire ». Demander une attestation écrite au propriétaire reste le réflexe le plus simple, car en cas de défaut de paiement de sa prime, la protection tombe purement et simplement, sans que le locataire en soit averti à l’avance.
Les règles régionales ajoutent une couche supplémentaire à surveiller. En Wallonie par exemple, les propriétaires peuvent demander au locataire de payer la surprime de la garantie abandon de recours si le contrat de bail a été conclu après le 1er septembre 2018 et si le locataire ne prouve pas qu’il a une assurance incendie et qu’il la paye. celui qui néglige de transmettre son attestation d’assurance chaque année peut se retrouver à payer la surprime du propriétaire en plus de sa propre police, sans même avoir choisi cette situation. Une simple attestation annuelle, envoyée sans qu’on la réclame, suffit pourtant à couper court à ce genre de double facturation silencieuse.
Sources : lebonbail.be | les-masure.fr