Trois mois de charges impayées en copropriété, c’est le seuil à partir duquel la situation peut basculer d’un simple retard de paiement à un bras de fer juridique. En Belgique, environ 1,3 million de logements sont en copropriété, principalement des appartements. Et pour les syndics qui gèrent ces immeubles, les mauvais payeurs ne sont pas une vue de l’esprit : ils menacent directement l’équilibre financier de toute la collectivité. Ce que la loi leur permet de faire dans ce cas est plus étendu que beaucoup de copropriétaires ne le croient.
À retenir
- Le syndic peut agir en justice sans attendre l’assemblée générale
- Vos loyers peuvent être versés directement à la copropriété
- Le produit de votre vente sera gelé jusqu’à apurement de la dette
D’abord la mise en demeure, avant tout le reste
Avant d’activer les leviers les plus contraignants, le syndic doit respecter une procédure amiable obligatoire. Tout recouvrement amiable d’une dette doit commencer par une mise en demeure qui contient certaines mentions prévues par la loi, notamment le montant dû en principal ainsi que les intérêts et la clause pénale, et précise le délai dans lequel la créance peut être remboursée avant que des mesures complémentaires soient prises. C’est une obligation, pas une option.
La procédure en cas d’impayé suit un protocole assez classique : le syndic envoie dans un premier temps un rappel de paiement, et si le copropriétaire concerné néglige toujours de payer, un deuxième rappel est envoyé. Ce n’est qu’après l’échec de ces démarches que le syndic peut passer à la vitesse supérieure.
Il existe toutefois une carte à jouer à ce stade que beaucoup ignorent : en cas de difficulté, un copropriétaire peut demander au syndic un plan d’apurement pour échelonner le paiement des charges, et le syndic est légalement tenu de proposer un tel plan à la demande du copropriétaire. si vous traversez une période difficile, la première démarche n’est pas d’attendre que les choses s’enveniment, mais de prendre les devants.
Ce que le syndic peut enclencher seul, sans passer par l’assemblée
L’action en justice doit être intentée par le syndic puisqu’il s’agit de l’organe habilité légalement à représenter en justice l’association des copropriétaires. La Cour de cassation a considéré que le syndic ne doit pas disposer d’un mandat exprès pour intenter une action en recouvrement d’arriérés de charges, fussent-elles des charges extraordinaires. Concrètement, cela signifie qu’il n’a pas nécessairement besoin d’attendre un vote en assemblée générale pour lancer une procédure contre vous.
Le juge de paix est le magistrat de proximité compétent pour tous les litiges relatifs à la copropriété forcée d’immeubles, quel que soit le montant de la demande. C’est devant lui que le syndic portera l’affaire. Et une fois la décision tombée, si le copropriétaire défaillant ne s’exécute pas volontairement, l’exécution forcée de la décision pourra être poursuivie, et l’huissier pourra procéder à l’exécution proprement dite de la condamnation en saisissant les biens du copropriétaire défaillant.
Autre mécanisme redoutable : si votre appartement est donné en location, le règlement de copropriété peut contenir une clause qui prévoit que dans l’hypothèse où le bien appartenant au copropriétaire défaillant est donné en location, le syndic est autorisé à percevoir lui-même les loyers et les charges revenant au copropriétaire défaillant. Vous avez bien lu : vos loyers peuvent atterrir directement dans les caisses de la copropriété.
Le privilège immobilier : une arme silencieuse en cas de vente
Depuis la réforme de 2018, la copropriété dispose d’un avantage légal considérable lors de la revente d’un appartement. La loi hypothécaire a été modifiée pour accorder un privilège à l’association des copropriétaires sur le lot, pour les charges dues relativement à ce lot, et ce privilège est limité aux charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent.
Ce que cela change en pratique est loin d’être anodin. En cas de vente d’un lot d’un copropriétaire défaillant, l’association des copropriétaires verra ses charges payées par priorité, même avant d’autres créanciers tels que les banques nanties d’une hypothèque. Votre banque qui vous a prêté de l’argent pour acheter peut donc passer après la copropriété. C’est un renversement de hiérarchie que peu d’emprunteurs anticipent.
Ce privilège a une limite importante à retenir : il ne faut pas que la vente du lot du copropriétaire mauvais payeur intervienne alors que les charges impayées s’étalent depuis déjà de nombreuses années, car le texte précise que le privilège est limité aux charges de l’exercice en cours ainsi que de l’exercice précédent. Les arriérés plus anciens, eux, tombent dans la masse ordinaire des créances. C’est la raison pour laquelle si le syndic de copropriété ne montre pas une certaine rapidité dans le recouvrement de ces charges dues, sa responsabilité risquerait d’être mise en cause par les copropriétaires.
Vente du bien et intervention du notaire : le filet se referme
Même si vous décidez de vendre votre appartement pour solder vos dettes, l’association des copropriétaires a prévu le coup. Lors de la passation de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires, en ce compris les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges dus par le copropriétaire sortant. La dette suit donc le bien jusqu’à la signature.
Si le vendeur conteste les arriérés lors de l’acte, le notaire retient les arriérés et en avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables. Dans les vingt jours ouvrables qui suivent, le syndic doit effectuer une saisie-arrêt conservatoire ou exécutoire par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Passé ce délai sans action du syndic, le notaire peut libérer les fonds au vendeur, ce qui est l’une des raisons pour lesquelles les syndics professionnels ont tout intérêt à être réactifs.
Un élément que peu de copropriétaires en difficulté gardent à l’esprit : le délai de prescription en matière de charges communes de copropriété est de cinq ans, et ce délai commence à courir à dater de l’exigibilité des charges communes. Ne pas recevoir de relance pendant quelques années ne signifie donc pas que la dette a disparu. Le syndic peut agir rétroactivement, pour autant qu’il respecte ce délai légal. Une jurisprudence récente du juge de paix de Molenbeek (2024) l’a encore rappelé.
Pour le copropriétaire qui accumule du retard sans en parler à personne, le tableau d’ensemble est donc assez éloquent : rappels, pénalités financières, procédure devant le juge de paix, saisie de biens, perception directe des loyers si le bien est loué, et blocage du produit de la vente si le bien est cédé. Le droit belge de la copropriété n’a pas prévu de sortie de secours discrète.
Sources : copropriete-belgique.com | gillescarnoy.be