Un propriétaire qui a oublié d’indexer le loyer pendant deux, cinq ou dix ans ne peut pas réclamer la totalité de la différence accumulée. Le propriétaire, qui oublie d’indexer le loyer à date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, peut toujours le faire, mais son droit aux arriérés d’indexation est limité aux trois derniers mois qui précèdent celui de la demande. Et c’est précisément là que le bât blesse : cette limite se calcule à partir d’une seule date, celle qui figure sur le courrier de demande. Pas la date anniversaire du bail, pas la date de signature, pas le moment où le bailleur a « réalisé » son oubli. Beaucoup de locataires paient pourtant sans discuter des rappels de plusieurs mois, voire plusieurs années, simplement parce qu’ils ignorent cette règle.
À retenir
- Quelle date compte vraiment quand un propriétaire réclame des mois d’indexation oubliés ?
- Pourquoi payer plusieurs années d’arriérés alors qu’une loi limite ce droit à trois mois seulement ?
- Un jugement de janvier 2025 change tout pour les locataires qui reçoivent des rappels massifs
La règle des trois mois, ni plus ni moins
Le mécanisme de l’indexation n’a rien d’automatique en Belgique. Le loyer peut être indexé, chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, et l’indexation doit être demandée par écrit. Si le propriétaire laisse passer cette date sans rien envoyer, il garde son droit, mais celui-ci s’érode avec le temps. Un exemple concret publié par le service public wallon du logement l’illustre bien : pour un bail débutant le 1er mai 2019, si le propriétaire oublie d’indexer au 1er mai 2023 et n’envoie sa demande qu’en décembre 2023, il est en droit de réclamer le loyer indexé pour le mois de décembre 2023, et les arriérés d’indexation relatifs aux mois de septembre à novembre 2023. Rien avant. Les mois de mai à août 2023 sont définitivement perdus pour lui, même si l’oubli venait entièrement de sa négligence.
Cette règle des trois mois n’est pas une option que le bailleur pourrait contourner en invoquant une clause du bail. L’article de la loi sur les baux de résidence principale relatif à l’indexation des loyers est impératif : si le contrat de bail comporte des clauses dérogeant à ce système, le locataire n’est pas tenu de les respecter. même si le bail prévoit un rattrapage plus large, cette clause tombe face à la loi. Un détail technique complète le tableau : depuis 2018, l’indexation n’est possible que si le bail de résidence principale a été enregistré, ce qui prive certains bailleurs négligents d’un droit qu’ils croyaient acquis.
Pourquoi la date du courrier fait toute la différence
La demande d’indexation n’exige pas de formalisme particulier. Elle doit être demandée par écrit, mais ne doit pas nécessairement être envoyée par lettre recommandée : elle peut être faite par courrier normal, SMS ou e-mail. Le problème, c’est justement qu’un courrier simple ou un mail peuvent être contestés quant à leur date réelle d’envoi ou de réception. C’est pour cette raison que la prudence recommande souvent le recommandé : adresser la demande par lettre recommandée permet que sa date puisse être établie, en cas de besoin, de manière indiscutable. Un locataire qui reçoit une lettre d’avocat datée d’un mois mais recommandée un mois plus tard a tout intérêt à vérifier laquelle des deux dates sert de référence légale, car l’écart peut représenter plusieurs centaines d’euros de différence.
Il existe une nuance importante selon la nature de la clause d’indexation inscrite dans le bail. Quand le contrat prévoit une indexation automatique ou en fait une obligation pour le locataire, la logique change : le bailleur peut alors prétendre à un rattrapage d’indexation pour l’année précédente, et non plus seulement pour trois mois. Cette possibilité de remonter sur douze mois reste toutefois encadrée par une prescription courte : la prescription d’un an prévue par l’ancien Code civil concerne l’action du bailleur en vue du paiement du montant résultant de l’adaptation du loyer au coût de la vie. Passé ce délai d’un an à compter de la demande, l’action en justice pour récupérer ces sommes devient elle-même irrecevable.
Un jugement récent remet les pendules à l’heure
La question s’est posée devant le juge de paix d’Uccle, dans une décision rendue début 2025 qui a fait grand bruit chez les praticiens du droit du bail. Lorsque l’indexation est soumise à une formalité préalable, à savoir une demande écrite du bailleur, ce dernier ne peut l’appliquer rétroactivement pour des périodes antérieures à sa demande, comme l’a décidé le juge de paix de Uccle dans un jugement du 7 janvier 2025. dans les baux où une demande formelle est requise, il n’existe même pas de fenêtre de rattrapage : l’indexation ne joue que pour l’avenir, à partir de la notification. L’indexation ne peut cependant être demandée que pour l’avenir et ne rétroagit pas, précise également l’analyse de ce jugement. Ce raisonnement s’appuie sur l’idée que la prescription elle-même ne peut se concevoir qu’à partir du moment où le droit a été activé par la demande écrite, pas avant.
Cette clarification jurisprudentielle change concrètement la donne pour de nombreux locataires qui reçoivent aujourd’hui des courriers réclamant des rattrapages sur plusieurs années. Le réflexe à adopter est simple : sortir le bail, vérifier s’il impose une demande écrite comme condition préalable ou s’il prévoit une indexation automatique, puis comparer la date exacte du courrier reçu avec le tableau des indices santé publié chaque mois par le Service public fédéral Économie. Vers le 25 de chaque mois, le SPF Économie communique un nouvel indice santé, ce qui permet de recalculer soi-même le montant réellement dû plutôt que de payer aveuglément le chiffre indiqué par le bailleur. Un outil de calcul est même mis à disposition gratuitement par les autorités régionales pour vérifier ces montants en quelques clics, un réflexe qui évite bien des versements superflus.
Sources : gillescarnoy.be | droitsquotidiens.be