En Wallonie, la garantie locative ne peut pas dépasser deux mois de loyer lorsqu’elle est placée sur un compte bloqué. Elle monte à trois mois pour une garantie bancaire ou une garantie obtenue via le CPAS. Ces plafonds valent pour les baux de résidence principale et les baux étudiants, signés depuis le 1er juin 2023 ou déjà en cours à cette date.
Le liquide n’est pas prévu par le décret.
- En Wallonie, le compte bloqué est plafonné à deux mois de loyer.
- La garantie bancaire ou obtenue via le CPAS peut atteindre trois mois.
- La banque ne libère les fonds qu’avec un accord écrit ou une décision du juge de paix.
Deux ou trois mois : tout dépend de la forme choisie
L’article 62 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, en vigueur depuis le 1er septembre 2018, énumère trois modes de constitution. Le premier est un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une banque, limité à deux mois. Les deux autres sont la garantie bancaire reconstituée progressivement et celle issue d’un contrat type entre un CPAS et une banque, plafonnées à trois mois. Le propriétaire ne peut donc ni encaisser la somme, ni la verser sur son compte personnel.
Prenons, à titre d’exemple, un loyer de 700 euros hors charges. Le compte bloqué plafonne alors à 1 400 euros, contre 2 100 euros pour une garantie bancaire, que le locataire rembourse par mensualités.
Sur un compte bloqué, les intérêts reviennent au locataire. La somme ne peut jamais servir à payer des loyers courants : elle couvre seulement les manquements constatés en fin de bail, comme des dégâts locatifs, des charges ou des loyers impayés. Pour les ménages modestes, la Société wallonne du Crédit social propose depuis le 3 mai 2021 un prêt à taux zéro destiné à constituer cette garantie.
Elle n’est d’ailleurs pas obligatoire, même si presque tous les baux la prévoient.
Les frontières régionales comptent. En Flandre, le plafond atteint trois mois quel que soit le support, alors qu’à Bruxelles comme en Wallonie il reste de deux mois sur compte bloqué. Un bailleur qui applique la règle flamande à un logement wallon réclame donc trop, et quelques guides en ligne se contredisent même sur la garantie bancaire wallonne : la majorité des sources, dont les fiches de Droits Quotidiens, retiennent trois mois.
Libérer la somme : accord écrit ou jugement
La banque ne débloque jamais les fonds sur simple demande du locataire. Il lui faut soit un accord écrit signé par les deux parties, soit une décision du juge de paix. Après l’état des lieux de sortie, bailleur et locataire signent donc un formulaire de libération, qui peut prévoir une restitution totale, un partage ou une retenue. Quand tout se passe bien, certains guides parlent de quatre à six semaines pour récupérer l’argent.
Un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire reste la meilleure protection : s’il correspond à celui de sortie sans dégât anormal, la garantie doit être restituée intégralement. Quant aux deux derniers mois de loyer, le locataire ne peut pas décider seul de ne pas les payer pour se « rembourser ».
L’état des lieux de sortie peut être exigé par chaque partie. Si le locataire refuse, le bailleur doit saisir le juge de paix par requête avant la remise des clés, faute de quoi sa demande sera irrecevable. En cas de désaccord sur l’état du logement, les deux parties peuvent désigner un expert commun, et à défaut le juge peut en nommer un.
Quand le propriétaire refuse : la procédure pas à pas
Premier réflexe : une mise en demeure par courrier recommandé, qui demande au propriétaire de signer le formulaire de libération dans un délai raisonnable, généralement 8 ou 15 jours. Sans réaction, le locataire dépose une requête au greffe de la justice de paix du lieu où se trouve le logement. Il doit y joindre un certificat de résidence du propriétaire datant de moins de 15 jours. Le greffe fournit souvent des modèles de requête, et on peut y demander en même temps la libération de la garantie et l’évaluation des dégâts.
Une conciliation gratuite devant le juge de paix peut précéder le procès, sur simple lettre ou au greffe. Si elle échoue, la procédure coûte, selon les guides consultés, environ 20 euros de contribution au fonds d’aide juridique de deuxième ligne, plus un droit de mise au rôle d’environ 50 euros pour la partie qui perd.
Un avocat n’est pas obligatoire devant le juge de paix.
Une fois le jugement obtenu, une copie suffit pour se présenter à la banque, même s’il n’a pas été signifié. La banque doit alors restituer la somme conformément à la décision. Pour un litige porté en justice, des guides évoquent un délai de deux à six mois selon le canton.
En logement social, la garantie est bloquée sur un compte géré par la Société wallonne du logement, à qui le locataire remet l’accord de libération signé avec sa société de logement, ou un jugement. Avant de réclamer, il vaut mieux vérifier qu’aucune dette ne subsiste et que le décompte final des charges a été établi.
Sources : droits.site.webhosting.be | garantie-locative.net