La nuit a été glaciale, le thermomètre est tombé bien en dessous de zéro, et le lendemain matin, catastrophe : le compteur d’eau a éclaté. Dégât des eaux, plombier en urgence, facture salée. Et quand vous appelez votre propriétaire, il vous répond que c’est votre problème. Cette situation, des dizaines de locataires belges la vivent chaque hiver. La réalité juridique, elle, est bien plus nuancée que ce que certains bailleurs veulent bien admettre.
À retenir
- Le locataire n’est pas automatiquement responsable des dégâts de gel, contrairement à ce que beaucoup croient
- L’installation défectueuse du propriétaire (compteur non isolé, canalisation non protégée) peut le rendre responsable
- Signaler le sinistre par écrit et à son assurance est crucial pour ne pas perdre vos droits
La présomption de responsabilité du locataire : un piège à connaître
En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est a priori considéré comme responsable des dégradations au bien loué, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. le droit de départ vous place d’emblée dans la position de devoir vous défendre. Ce n’est pas le propriétaire qui doit prouver votre faute, c’est vous qui devez prouver votre innocence. Un renversement de la charge de la preuve qui surprend beaucoup de locataires.
Mais ce principe général ne signifie pas que tout dégât de gel tombe automatiquement dans votre escarcelle. Le locataire doit démontrer que les dégradations sont la conséquence d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers. Trois portes de sortie, donc. Et le gel intense peut en ouvrir au moins deux.
Le gel n’est pas en soi un cas de force majeure. Il ne sera considéré comme tel que si, compte tenu du climat habituel de la région, il était d’une intensité imprévisible. Une nuit à -15°C en janvier en Ardenne ? Probablement pas de la force majeure. Un épisode polaire exceptionnel, non prévu par les météorologues, avec des températures records ? L’argument est alors beaucoup plus solide.
Ce que le locataire devait faire, et ce que le propriétaire aurait dû prévoir
Le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille, et doit donc avoir pris toutes les précautions utiles pour éviter que ne survienne le dommage : maintien d’un chauffage minimum, calfeutrage des canalisations. Il doit notamment préserver les compteurs d’eau du gel. La jurisprudence belge est constante là-dessus : si vous avez coupé le chauffage en plein hiver pour économiser sur la facture de gaz, votre responsabilité sera difficile à écarter.
Mais la responsabilité est rarement à sens unique. Si un simple tuyau PVC a gelé parce qu’il traverse un mur sans la moindre protection, le propriétaire est responsable de l’installation de base : cela doit être protégé du gel dès le départ. Un locataire a d’ailleurs réussi à écarter sa présomption de responsabilité en établissant que son propriétaire avait omis de mettre en place un système de calorifugeage susceptible d’éviter le phénomène de gel dans les canalisations. L’emplacement du compteur compte aussi : un compteur installé dans un local non chauffé, mal isolé, accessible aux courants d’air, c’est une installation défectueuse, pas une négligence du locataire.
Le gel est une origine fréquente de dégâts d’eau en hiver, en endommageant les canalisations d’eau et/ou de chauffage pas suffisamment isolées et situées dans des locaux qui ne sont pas chauffés. Si votre compteur se trouvait dans un espace commun non isolé, la question de la responsabilité du bailleur mérite d’être sérieusement posée.
Qui paie concrètement, et comment s’en sortir
L’assurance du propriétaire indemnise ce dernier pour les dégâts occasionnés au bâtiment, tandis que l’assurance du locataire indemnise celui-ci pour les dégâts au contenu du bâtiment lui appartenant. Dans la pratique, ce sont souvent les deux assurances qui entrent en jeu, puis se retournent l’une contre l’autre selon la part de responsabilité établie. La ou les personnes qui ont subi un préjudice sont indemnisées par leur assureur, qui se retourne si besoin vers l’assureur du responsable pour se faire rembourser.
Attention, un piège majeur : les dommages résultant d’un manque d’entretien ne sont pas couverts, par exemple, l’éclatement de tuyaux dû au gel dans un logement où aucune protection contre le gel n’a été prise. Votre assureur peut donc aussi refuser de vous couvrir si vous n’avez pris aucune précaution préventive. L’assurance incendie couvre entre autres les dégâts des eaux et est devenue obligatoire pour les locataires depuis 2018 en Wallonie et 2019 en Flandre. Elle est facultative mais très conseillée à Bruxelles et peut être imposée par le bailleur dans le bail.
La première chose à faire en découvrant le sinistre ? Le locataire doit signaler tout dégât des eaux dans le logement, même s’il n’en est pas responsable. S’il ne le fait pas, le bailleur peut le juger responsable de l’aggravation des dégâts due à un manque de réparation dans des délais acceptables. Contactez votre propriétaire par écrit, idéalement par mail ou courrier recommandé, en documentant les faits avec des photos datées. La déclaration de sinistre doit être effectuée auprès de votre assurance dès la constatation des dommages. Une fois le dossier ouvert, transmettez toutes les informations utiles : photos, devis, circonstances.
Que faire si votre propriétaire refuse de bouger ?
Lorsque le gel est considéré comme un cas de force majeure, sans faute aucune du locataire, le bailleur est tenu de réparer les dommages causés. S’il refuse, vous n’êtes pas sans recours, mais le locataire ne peut se substituer au propriétaire sans son accord, ou sans autorisation de justice lui permettant d’exécuter les travaux et d’en faire ensuite supporter le coût au bailleur. Attention donc à ne pas payer de votre poche les réparations qui incombent au bailleur sans avoir documenté la situation et tenté une résolution amiable au préalable.
Si des réparations importantes s’imposent, vous devez en informer votre propriétaire au plus vite par courrier recommandé, pour éviter que la situation empire. Sans cela, vous courez le risque de devoir prendre les frais à votre charge. En cas de litige persistant, le Juge de Paix est la juridiction compétente en matière locative en Belgique. Des organismes comme les syndicats de locataires régionaux peuvent vous accompagner gratuitement dans vos démarches.
Un dernier point souvent ignoré : la frontière légale entre les responsabilités ne se situe pas au robinet de votre cuisine, mais au compteur lui-même. Avant le compteur (compteur inclus), tout relève du service des eaux. Après le compteur, c’est l’usager qui prend le relais : les canalisations privées et les fuites sur cette portion sont entièrement à sa charge. Si le compteur lui-même a éclaté et qu’il appartient au distributeur d’eau, c’est à ce distributeur d’intervenir pour le remplacement, sous réserve que vous ayez pris les précautions raisonnables contre le gel, auquel cas seul l’abonné qui n’aura pas protégé le compteur contre le gel devra assumer le coût de son remplacement.
Sources : pv.be | belfiusdirect.be