Le locataire d’un bail de 9 ans en Wallonie peut y mettre fin à tout moment, avec un préavis de 3 mois. Durant les trois premières années, il doit aussi une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer. Après la 3ᵉ année, plus rien n’est dû. Quant au délai, il court à partir du 1er jour du mois suivant la notification.
Le bail « 3-6-9 » n’existe plus depuis 1991.
L’expression survit pourtant dans les conversations et sur certaines annonces. La durée de référence du bail de résidence principale est de 9 ans, et c’est aussi la durée retenue quand le contrat ne dit rien. Depuis 2018, ce bail relève entièrement des Régions, et la Wallonie applique son propre décret du 15 mars 2018.
- Le locataire peut quitter un bail de 9 ans à tout moment avec un préavis de 3 mois.
- L’indemnité dégressive vaut 3, 2 puis 1 mois de loyer, et disparaît après la 3ᵉ année.
- Le délai commence le premier jour du mois suivant la réception de la lettre recommandée.
Trois mois de préavis, sans devoir se justifier
Le locataire n’a aucun motif à invoquer. Il décide de partir, il prévient, point. Le préavis de 3 mois reste obligatoire, même après la 3ᵉ année, et le loyer continue d’être payé pendant toute sa durée. Le bailleur, lui, ne dispose pas de la même liberté : il ne peut résilier qu’à l’échéance triennale ou finale, avec 6 mois de préavis.
La forme compte autant que le délai. Le courrier part en recommandé, et le récépissé postal se conserve précieusement : c’est lui qui fixe la date de départ du préavis en cas de litige. Le décret admet aussi l’exploit d’huissier ou la remise en main propre contre accusé de réception signé.
Un courriel seul est risqué.
Rien n’empêche, en revanche, un arrangement avec le propriétaire. Moyennant son accord, d’autres modalités peuvent être convenues, par exemple un départ plus rapide sans indemnité. Mieux vaut alors que cet accord figure par écrit, signé des deux parties.
L’indemnité : elle fond en trois ans
Le barème est dégressif et se lit simplement. Une indemnité équivalente à 3 mois de loyer pendant la 1ʳᵉ année d’occupation, 2 mois pendant la 2ᵉ, 1 mois pendant la 3ᵉ. Passé ce cap, le locataire peut partir en ne payant que son préavis.
Prenons un loyer hypothétique de 800 € par mois. Un locataire qui quitte le logement au cours de sa 2ᵉ année paiera 1 600 € d’indemnité, en plus des 2 400 € de loyer courant pendant les trois mois de préavis. S’il attend d’avoir dépassé le troisième anniversaire du bail, la facture d’indemnité tombe à zéro.
Reste à déterminer quelle année s’applique quand le préavis chevauche un anniversaire du bail. La lecture la plus courante rattache l’indemnité à la période durant laquelle le bail prend fin, donc à l’expiration du préavis et non à l’envoi de la lettre. La question peut valoir un ou deux mois de loyer : mieux vaut la vérifier auprès d’un service d’information aux locataires avant de poster le courrier.
Le départ du délai : un piège de calendrier
Le préavis ne commence pas le jour de l’envoi, ni le lendemain. Il prend effet le premier jour du mois qui suit la réception de la lettre recommandée par le bailleur. Une lettre reçue le 20 mars lance donc le délai le 1er avril, et le bail se termine le 30 juin au soir.
Un courrier reçu le 2 avril, lui, ne démarre que le 1er mai, pour une fin de bail au 31 juillet.
Presque un mois de loyer, parfois plus avec l’indemnité, se joue donc sur deux ou trois jours d’écart dans le calendrier. Les locataires qui connaissent déjà leur date de déménagement ont intérêt à envoyer leur courrier avant la fin du mois précédent, quitte à le faire un peu à l’avance.
Cette règle des 3 mois vaut pour une sortie en cours de bail. Pour mettre fin au bail à son terme normal, le principe est différent : le locataire comme le bailleur doivent adresser un préavis 6 mois avant la fin, sans quoi le bail est reconduit pour 3 ans. Se tromper de régime peut donc faire perdre trois ans de bail, pas seulement un mois.
Les autres types de baux ont leurs propres règles, qu’il ne faut pas confondre avec celles du bail de 9 ans. Pour un bail de courte durée, le préavis est de 3 mois, avec une indemnité d’un mois de loyer en cas de résiliation anticipée. Pour un bail étudiant en Wallonie, le préavis est de 2 mois et l’indemnité de 3 mois de loyer, sauf en cas d’abandon des études ou de décès d’un parent qui finançait les études. En colocation avec pacte, le préavis est de 3 mois, et le colocataire sortant doit soit trouver un remplaçant accepté, soit payer 3 fois sa quote-part de loyer.
Sources : droitsquotidiens.be | immotecto.com