Vous avez planté une haie, posé un grillage ou remplacé un vieux mur de jardin en pensant agir sur votre propre terrain, en toute légitimité. Et puis le voisin frappe à la porte, ou pire, un courrier recommandé arrive. Cette scène, des milliers de Belges la vivent chaque année, souvent-trop-tard/ »>souvent parce qu’une règle fondamentale leur a complètement échappé : en Belgique, une clôture placée à la limite de deux propriétés n’appartient pas à celui qui l’a posée. Elle appartient aux deux.
À retenir
- Une clôture à la limite de propriété appartient automatiquement aux deux voisins à parts égales
- Les distances de plantation des haies et arbres sont strictement encadrées et souvent mal respectées
- Chaque commune peut imposer ses propres règles d’urbanisme en matière de clôtures et de hauteurs
La mitoyenneté : une copropriété que personne ne vous a expliquée
Le droit belge repose sur un principe que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard. La loi belge autorise un propriétaire à clôturer son terrain, à condition de ne pas empiéter sur la parcelle voisine. Jusque-là, rien de surprenant. Mais c’est là que la nuance change tout.
Depuis le 1er septembre 2021, le livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil est entré en vigueur, et son titre 5 est dédié aux relations de voisinage dont la mitoyenneté. Les mesures qui régissaient jusque-là les clôtures mitoyennes entre voisins ont été modifiées et clarifiées. Le changement le plus significatif ? Les clôtures, haies, fossés, palissades, grillages, ainsi que tout autre élément matériel peuvent désormais faire l’objet d’une mitoyenneté : ils sont présumés appartenir pour moitié en copropriété à chacun des deux propriétaires, sauf preuve contraire.
Traduction concrète : la simple palissade en bois que vous avez posée à la limite de votre jardin est, aux yeux de la loi, un bien partagé. Votre voisin en est co-propriétaire de plein droit. Une clôture mitoyenne ne peut donc pas être installée unilatéralement. Elle nécessite un accord préalable entre les deux voisins, et cet accord doit être écrit et signé.
Trois situations, trois régimes différents
La confusion vient souvent du fait que toutes les clôtures ne sont pas logées à la même enseigne. La loi distingue trois cas bien précis, et les confondre mène directement au conflit.
La clôture privative, placée à l’intérieur de vos limites, est entièrement à vos frais et sous votre responsabilité exclusive. La clôture en limite séparative peut être posée le long de votre limite, sans dépasser. La clôture mitoyenne, placée à cheval sur la limite, appartient aux deux voisins avec accord obligatoire. seule la première option vous laisse une liberté totale d’agir sans consulter quiconque, à condition de ne pas franchir la ligne.
Si vous optez pour la mitoyenneté, les règles sont strictes. Chacun doit contribuer pour moitié aux charges occasionnées par la clôture mitoyenne, et les réparations nécessaires à son bon entretien sont également à frais communs. Aucun des deux voisins ne peut modifier, remplacer ou démolir la clôture sans l’accord de l’autre. Vous ne pouvez pas non plus fixer d’élément sur un mur mitoyen ou une clôture appartenant au voisin sans son accord formel.
Curieuse situation en apparence : votre voisin peut théoriquement vous contraindre à partager les frais d’une clôture. Entre deux parcelles dont l’une est au moins bâtie, et pour autant qu’il n’existe pas déjà de clôture privative le long de la limite séparative, le propriétaire de l’une peut contraindre le propriétaire de l’autre à ériger une clôture mitoyenne à laquelle chacun contribuera financièrement à parts égales.
La haie, le fossé, les arbres : des règles de distance méconnues
Les conflits ne portent pas uniquement sur les murs ou les grillages. La végétation est une source de litiges tout aussi fréquente, et les règles sont précises à quelques centimètres près.
Une haie doit être plantée à au moins 50 centimètres de la ligne séparative, afin d’éviter de gêner le voisin lors de l’élagage. Pour les arbres plus grands, la distance minimale est de 2 mètres pour les arbres atteignant une hauteur de 2 mètres ou plus, calculée à partir du milieu du tronc, et de 50 centimètres pour les arbres de moins de 2 mètres et les autres plantations.
Si ces distances ne sont pas respectées et si les arbres ont moins de 30 ans, le voisin peut solliciter en justice l’élagage ou l’arrachage des plantations, sauf si le juge estime qu’il y a abus de droit. Trente ans : c’est le délai de prescription. Un arbre planté en violation des règles de distance mais présent depuis plus de trois décennies est, en quelque sorte, prescrit. Ce détail change parfois tout dans un litige.
Côté fossés, si on veut creuser un fossé, une distance équivalente à la moitié de la profondeur du fossé doit être respectée entre le fossé et la propriété voisine. Et si votre voisin a des branches qui débordent sur votre terrain ? Après mise en demeure par courrier recommandé non suivie d’effet dans les 60 jours, vous pouvez couper vous-même ces branches ou racines aux frais de leur propriétaire.
Ce que votre commune peut exiger en plus
En Belgique, les règles sont fixées à la fois par le Code civil et les règlements communaux d’urbanisme. C’est là que la complexité s’amplifie : les hauteurs autorisées, les matériaux admis, la nécessité ou non d’un permis peuvent varier d’une commune à l’autre. Chaque Région peut imposer ses propres règles concernant les types de clôtures autorisées et leurs caractéristiques, reprises dans le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU). Les communes ont également leurs propres règlements stipulés dans le Règlement Communal d’Urbanisme (RCU).
Sur la question des hauteurs, le Code civil prévoit un plancher, pas un plafond. Le Code civil stipule que dans les villes et faubourgs, chaque résident peut imposer à son voisin la construction d’une clôture séparative, dont les frais sont partagés, et que celle-ci doit mesurer au moins 2,6 mètres dans les villes de moins de 50.000 habitants et au moins 3,2 mètres dans les autres villes. Mais en pratique, les clôtures sans permis sont souvent limitées à 2 mètres maximum.
Avant tout chantier, il est conseillé de toujours se renseigner auprès de sa ville ou de sa commune avant d’entamer les travaux. Si la limite de propriété n’est pas clairement identifiable sur le terrain, faire appel à un géomètre est la démarche qui s’impose. Et en cas de litige, c’est le juge de paix qui est compétent.
Le plus frappant dans toute cette réglementation, c’est finalement son invisibilité sociale. On parle abondamment de permis d’urbanisme pour une véranda ou une piscine, mais rarement des règles de mitoyenneté qui s’appliquent pourtant à chaque jardin, chaque grillage, chaque haie de thuyas du pays. Une conversation de dix minutes avec son voisin avant de planter les premiers piquets vaut souvent mieux que des années de procédure devant le juge de paix, et ce n’est pas une formule de style, c’est une réalité que les greffes des justices de paix belges connaissent bien.