Beaucoup de locataires belges ont vécu la même scène : le propriétaire tend la main, on y dépose une enveloppe, et l’affaire est réglée. Deux mois de loyer en liquide, sans compte bloqué, sans attestation bancaire, juste une poignée de main et parfois un reçu griffonné. Ce que la plupart ignorent au moment de signer, c’est que cette pratique contourne la loi, et que le locataire garde des droits bien après avoir quitté le logement.
À retenir
- Le versement en liquide contrevient à la loi belge, mais crée des droits supplémentaires pour le locataire
- Trois régions, trois variations : connaître le plafond de garantie selon votre région peut changer la donne
- Sans preuve écrite, tout est à refaire — mais un simple SMS ou photo suffit à protéger vos droits devant le juge
Ce que la loi dit, et ce que les propriétaires font
Il est interdit au propriétaire de réclamer la garantie en liquide ou de la faire verser sur son compte personnel. Ce n’est pas une règle obscure enfouie dans un règlement communal : c’est une disposition claire du droit belge des baux. La loi du 25 avril 2007 stipule que si les parties optent pour une garantie en espèces, seules trois modalités sont possibles. Concrètement, la garantie locative prendra soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit d’une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Dans les trois régions du pays, le principe est le même. La garantie doit être déposée sur un compte bloqué au nom du locataire. Ce compte est bloqué pendant toute la durée du bail et ne peut être débloqué qu’avec l’accord des deux parties ou par décision judiciaire. Un cash remis directement dans la poche du bailleur, c’est donc illégal, peu importe ce que prévoit le contrat de bail.
Or en théorie, le propriétaire ne peut pas exiger de l’argent liquide, de la main à la main. Mais en pratique, cela arrive ! Le rapport de force à l’entrée dans un logement est rarement favorable au locataire : marché tendu, pression du temps, envie de ne pas froisser le propriétaire. Résultat : on paie, on tait, on espère récupérer la somme au départ. Une logique qui expose à de vraies déconvenues.
Quand l’argent liquide devient un loyer
Si le propriétaire réclame la garantie en liquide ou sur son compte personnel, le locataire peut considérer la garantie versée comme un loyer. Dans ce cas, il doit alors ouvrir lui-même un compte de garantie, et verser le montant convenu sur un compte bloqué à son nom. Cette mécanique, peu connue, est en réalité une protection puissante : elle permet au locataire de régulariser la situation de son propre chef, sans attendre la bonne volonté du bailleur.
Mieux encore, le locataire peut exiger que son propriétaire mette la garantie locative sur un compte bloqué à son nom. S’il ne le fait pas, il faut lui envoyer une mise en demeure par recommandé. Cette démarche n’est pas anecdotique : elle crée une trace juridique et enclenche un délai. Si le propriétaire reste muet, le juge de paix peut être saisi. Si le contrat de bail prévoit que vous devez donner la garantie en liquide, demandez un reçu. Ensuite, le propriétaire doit verser la garantie locative sur un compte bloqué à votre nom.
Ce n’est pas un détail financier secondaire. Si vous êtes contraint de verser l’argent en liquide, exigez un reçu ou conservez soigneusement la preuve du versement. À la fin du bail, le propriétaire sera tenu de payer les intérêts sur le montant de la garantie. Ces intérêts sont capitalisés, le propriétaire devra vous payer des intérêts qui se rajoutent à la somme d’argent principale (le capital). Le total de ces sommes produit des intérêts supplémentaires. Sur plusieurs années de bail, la différence peut atteindre plusieurs dizaines d’euros, voire plus.
Bruxelles, Wallonie, Flandre : les plafonds ne sont pas identiques
La Belgique étant un État fédéral, les règles varient selon la région où se situe le logement. En Wallonie et à Bruxelles, le montant de la garantie ne peut excéder deux mois de loyer. En Flandre, depuis une réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2019, ce plafond a été relevé à trois mois de loyer.
À Bruxelles, la réforme de 2024 a renforcé les protections du locataire de manière notable. Depuis l’ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1er novembre 2024, la garantie locative doit prendre « une » des cinq formes visées à l’article 248, §2, du Code du logement. Toutes les garanties sont à présent limitées à deux mois de loyer. Et en cas de retard à la restitution, les sanctions sont désormais chiffrées : la garantie doit être restituée dans les deux mois de la remise des clés au bailleur. À défaut, le bailleur doit au preneur une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard entamé.
Cette pénalité, applicable à Bruxelles depuis novembre 2024, change radicalement l’équilibre du rapport locatif à la fin du bail. Un propriétaire qui traîne des pieds n’est plus seulement de mauvaise foi, il devient financièrement responsable de ses délais.
Récupérer sa garantie : le mode d’emploi concret
Que la garantie ait été versée en liquide, sur le compte du propriétaire ou sur un compte bloqué, la libération obéit aux mêmes règles. La loi réglemente les conditions de libération de la garantie. Il ne peut être disposé du compte bancaire ni de la garantie bancaire qu’au profit de l’une ou l’autre des parties moyennant production soit d’un accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, soit d’une décision judiciaire.
En l’absence de réponse du propriétaire après la fin du bail, la marche à suivre est balisée. Si malgré plusieurs rappels, le bailleur ne réagit pas, il faut lui envoyer une mise en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est un dernier rappel écrit lui demandant formellement d’exécuter son obligation, dans un délai fixé (1 mois), sous peine d’entamer une procédure en justice de paix.
Pour éviter d’en arriver là, une alternative existe depuis plusieurs années : e-DEPO permet de consigner la garantie locative en ligne, gratuitement et de façon sécurisée. Le dossier est créé via MyMinfin, les fonds versés sont bloqués jusqu’à demande conjointe de libération. Un outil officiel du SPF Finances, trop peu utilisé, qui protège à la fois le locataire et le propriétaire sans que l’un doive faire confiance à l’autre.
Le vrai angle mort de cette histoire reste la preuve. Une garantie versée en liquide sans reçu ni trace écrite expose le locataire à un refus pur et simple du propriétaire de reconnaître avoir perçu quoi que ce soit. C’est là que la vigilance dès le premier jour compte : un simple SMS confirmant la remise des espèces, une photo du reçu, un email de suivi, autant d’éléments qui, devant un juge de paix, font toute la différence entre récupérer ses deux mois de loyer ou les perdre définitivement.
Sources : blog.degandpartners.com | droitsquotidiens.be